Mietminderung: Bei welchen Voraussetzungen ist sie zulässig?
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Mietminderung: Bei welchen Voraussetzungen ist sie zulässig?

Die rechtlichen Grundlagen für eine Mietminderung sind in Paragraph 536 BGB geregelt. Um die richtige Relation zwischen dem bestehenden Mangel und der prozentualen Mietminderung zu finden, können zahlreiche Urteile zur Orientierung herangezogen werden.

Grundsätzlich gilt für jede berechtigte Mietminderung, dass der Vermieter vom Mangel in Kenntnis zu setzen ist. Damit erhält er die Möglichkeit, für Abhilfe zu sorgen. Je schwerer die Beeinträchtigung ist, desto kürzere Fristen dürfen gesetzt werden.

Gesetz als Grundlage

Ein Mietvertrag berechtigt den Mieter, die Mietsache – also die Wohnung oder das Haus – für eine bestimmte Zeit zu nutzen. Dafür zahlt er Miete, und zwar in gleichbleibender Höhe, solange keine Mieterhöhung vereinbart wird. Die Mietsache wiederum wird vom Vermieter ebenfalls in gleichbleibender Qualität zur Verfügung gestellt. Wenn der Ist-Zustand vom Zustand zum Zeitpunkt der Anmietung abweicht (Soll-Zustand), hat der Vermieter dafür zu sorgen, dass der Ausgangszustand wieder hergestellt wird. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, ist der Mieter berechtigt, weniger oder auch gar keine Miete mehr zu zahlen.

Das Gesetz im Wortlaut

Paragraph 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches besagt:

„Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“

Das bedeutet: Wenn der Mangel gravierend ist, die Wohnung beispielsweise unbewohnbar wird, muss keine Miete mehr gezahlt werden. Ansonsten berechtigen die Mängel zu einer Mietminderung abhängig von ihrem Ausmaß. Während bei einem defekten Abfluss drei Prozent Abschlag als angemessen gelten, sind es bei einem Rattenbefall vielleicht schon 80 Prozent.

Beispiele für Mietminderungen

Bei jeder Mietminderung wird im Einzelfall entschieden, welche Kürzung angemessen ist. Als Anhaltspunkt können die folgenden Urteile der vergangenen Jahre dienen:

  • 100 Prozent Wohnung bereits bewohnt, kein Strom, Heizungsausfall während der gesamten       Kälteperiode
  • 80 Prozent: Gestank durch Wasserschäden oder Einsatz von Trocknungsgeräten
  • 60 Prozent: starke Belästigung durch Dachausbau
  • 50 Prozent: Gesundheitsgefährdung durch Formaldehyd oder asbestbelastete Öfen
  • 33 Prozent: Geruchsbelästigung durch Gestank von Abwässern oder Tierhaltung anderer Mieter
  • 25 Prozent: Wasserschaden an der Decke, Raumtemperatur maximal 15 Grad
  • 20 Prozent: defekter Fahrstuhl über eine Dauer von mehr als zwei Wochen, unbenutzbare   Badewanne
  • 10 Prozent: undichte Fenster, unregelmäßige Versorgung mit warmem Wasser, Schaben
  • 5 Prozent: Wegfall des Fahrradkellers, abbröckelnder Putz

Hinweis: Aufgrund einer energetischen Sanierung müssen Einschränkungen für die Dauer von drei Monaten geduldet werden. In diesem Fall kann keine Mietminderung geltend gemacht werden.

Liegt ein Sachmangel oder ein Rechtsmangel vor?

Den meisten Mietminderungen liegt ein Sachmangel zugrunde. Anhand des Beispiels „Wohnung bereits bewohnt“ zeigt sich aber, dass auch Rechtsmängel eine Mietminderung oder Mietaussetzung rechtfertigen können. Das gilt beispielsweise auch, wenn ein Vermieter die Verlobte seines Mieters aus Eifersucht nicht in die Mietwohnung lässt.

Mietminderung unter Vorbehalt?

Wenn Sie die Miete gegen den Willen Ihres Vermieters mindern, kann er darauf mit der fristlosen Kündigung antworten. Als Begründung dient dann der bestehende Zahlungsverzug. Diese Gefahr können Sie umgehen, indem Sie die Miete bis zur sachlichen Klärung unter Vorbehalt weiter zahlen. Falls die Ursache des Mangels strittig sein sollte, ist diese Vorgehensweise dringend zu empfehlen. Eine Mietminderung ist beispielsweise ausgeschlossen, wenn der Mangel auf grobe Fahrlässigkeit des Mieters zurückgeht

Auch wenn Ihre Mietminderung aufgrund eines Problems erfolgt, das der Vermieter nicht zu verantworten hat, wie etwa anhaltende Lärmbelästigung durch nächtliche Bauarbeiten, müssen Sie deshalb kein schlechtes Gewissen haben. Den Ausfall kann sich Ihr Vermieter vom eigentlichen Verursacher ersetzen lassen.

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