Im Winter sorgen frostige Temperaturen für Unbehagen und Missmut. Deshalb ist eine schnelle Reaktion durch den Vermieter angebracht. Wenn dann noch die Heizung Defekt ist, kann es kaum noch schlimmer werden. Wir klären Sie auf, ob Sie bei einem Heizungsausfall im Winter mit Mietminderung reagieren dürfen.
Ratgeber: Rechte und Pflichten im Winter

Defekte Heizung im Winter - Recht auf Mietminderung?

Im Winter sorgen frostige Temperaturen für Unbehagen und Missmut. Deshalb ist eine schnelle Reaktion durch den Vermieter angebracht. Wenn dann noch die Heizung Defekt ist, kann es kaum noch schlimmer werden. Wir klären Sie auf, ob Sie bei einem Heizungsausfall im Winter mit Mietminderung reagieren dürfen.

Das „Recht“ auf Wohlfühltemperatur

Mieter haben das Recht auf eine Wohlfühltemperatur zwischen 20 bis 22 Grad Celsius. Die DIN-Norm 4701 schreibt diese Raumtemperaturen als Richtwert vor. Ein Unterschreiten der angegebenen Mindesttemperaturen ist (prinzipiell) unzulässig. Sollten die Temperaturen außerhalb der Heizperiode, also zwischen April und September absinken, muss der Vermieter auch dann die Heizungsanlage anstellen. Die Vorschriften der DIN-Norm sind nicht zwingend: Vermieter und Mieter dürfen im Mietvertrag eine abweichende Regelung treffen. In der Nacht zwischen 22 und 6 Uhr muss die Heizungsanlage nicht mehr mit voller Kraft laufen. Sie muss jedoch eine Temperatur von mindestens 18 Grad erreichen.

Defekte Heizung ist ein Mietmangel

Eine defekte Heizung ist ein Mietmangel. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit in einem Zustand zu erhalten, der dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht. Verletzt er diese Pflicht, indem er sich nicht um die Behebung einer defekten Heizung kümmert, kommt er seinen vertraglichen Pflichten nicht nach. Die Behebung von Mängeln ist nur möglich, wenn der Vermieter Kenntnis von ihnen hat. Deshalb unterliegt der Mieter der Pflicht, den Vermieter schnellstmöglich von dem Defekt zu unterrichten. Ansonsten sind Mietminderungen ausgeschlossen.  

Mietminderung durch defekte Heizung

Eine defekte Heizung ist ein Mietmangel. Kümmert sich der Vermieter nicht zeitnah um eine Reparatur, darf der Mieter die Miete mindern. Die Höhe der Mietminderung ist im Einzelfall zu bestimmen. Bei der Berechnung sind verschiedene Aspekte zu berücksichtigen:

- Wie lange war die Heizung defekt?

- Wie niedrig waren die Außen- und Innentemperaturen?

- Wie gut ist die Dämmung der Mietwohnung?

- Betraf der Heizungsausfall die gesamte Wohnung?

Der Höhe der Mietminderung sind keine Grenzen gesetzt: Rein theoretisch sind auch Mietminderungen in Höhe von 100 Prozent möglich. In der Praxis sprechen die Gerichte dem Mieter üblicherweise Mietminderungen zwischen fünf und 40 Prozent zu. Beachten Sie bitte, dass Sie die Miete keinesfalls „auf eigene Faust“ kürzen sollten. Die Entscheidung, ob und in welcher Höhe eine Mietminderung vorliegt, obliegt den Gerichten. Behalten Sie die Miete ohne Grund ein, ist eine Abmahnung oder Kündigung möglich.

Schadenersatz für elektrische Heizgeräte

Die Wohnung ist kalt und Sie benötigen vorübergehend eine elektrische Heizung? Dann dürfen Sie die Leihkosten für das elektrische Heizgerät auf den Vermieter umlegen. Gleiches gilt für den erhöhten Stromverbrauch. Beide Positionen dürfen Sie als Schadensersatz geltend machen.

Wie gehen Sie vor, wenn der Vermieter nicht reagiert?

Sie haben den Vermieter auf den Ausfall der Heizung aufmerksam gemacht, aber dieser reagiert nicht? Setzen Sie Ihrem Vermieter eine letzte Frist von drei bis vier Tagen. Reagiert dieser erneut nicht, dann steht Ihnen das Recht zu, einen Handwerker mit der Reparatur zu beauftragen. Die dabei anfallenden Kosten dürfen Sie mit der anfallenden Miete verrechnen. Alternativ dürfen Sie die Mietzahlungen solange einstellen, bis der Vermieter den Defekt behoben hat. Dies oben genannten Rechte stehen Ihnen nicht zu, wenn die Heizung in den Sommermonaten ausfällt.

Was ist, wenn der Vermieter im Urlaub ist?

Die Heizung ist defekt und der Vermieter ist nicht erreichbar, weil er sich im Urlaub befindet? Setzen Sie ihm eine Frist und heizen Sie vorübergehend mit einem Elektrogerät. Wie lange Sie auf eine Antwort von Vermieterseite warten müssen, ist nicht gesetzlich geregelt. Eine Frist von drei bis vier Tagen ist aber allgemein üblich und wird auch von den Gerichten als angemessen betrachtet. Sollte sich der Vermieter nicht innerhalb dieser Frist melden, steht Ihnen das Recht zu, die Heizung durch einen Installateur reparieren zu lassen. Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung sollten Sie beweisen können, dass tatsächlich ein Heizungsausfall vorlag. Achten Sie darauf, dass Sie zumindest einen Zeugen haben, der den Heizungsausfall bekunden kann. Sind defekte Heizungsteile vorhanden, sollten Sie diese als Beweismittel aufbewahren. Denken Sie daran, dass der Installateur nur Notfallmaßnahmen vornehmen darf. Ein Austausch der gesamten Heizungsanlage ist nicht erforderlich und deshalb untersagt.  

Matthias Wurm
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