Wer eine Immobilie finanzieren möchte, der muss dafür in der Regel einen Kredit aufnehmen. Die Kreditbelastung sorgt dafür, wie ein Mietzins bei einer Wohnung oder einem Haus, dass das monatliche Budget belastet wird. Eine Sondertilgung, welche die Höhe der Kreditsumme und damit auch die monatlichen Belastungen reduzieren soll, erscheint nicht wenigen Kreditnehmern als gangbare Alternative. Doch ist es wirklich nur von Vorteil, wenn der Kredit vorzeitig getilgt wird oder ist die Sondertilgung auch mit Nachteilen für den Kreditnehmer behaftet?
Tilgung

Sondertilgung: Die Vor- und Nachteile

Wer eine Immobilie finanzieren möchte, der muss dafür in der Regel einen Kredit aufnehmen. Die Kreditbelastung sorgt dafür, wie ein Mietzins bei einer Wohnung oder einem Haus, dass das monatliche Budget belastet wird. Eine Sondertilgung, welche die Höhe der Kreditsumme und damit auch die monatlichen Belastungen reduzieren soll, erscheint nicht wenigen Kreditnehmern als gangbare Alternative. Doch ist es wirklich nur von Vorteil, wenn der Kredit vorzeitig getilgt wird oder ist die Sondertilgung auch mit Nachteilen für den Kreditnehmer behaftet? 

Sonderzahlungen bei Baufinanzierungen 

Jeder Kredit ist mit einer festgezurrten und vertraglich festgehaltenen Laufzeit sowie einer entsprechende Höhe der Ratenzahlungen versehen. Das gilt für den Kredit, der für einen Neuwagen aufgenommen wird und eben auch für Immobilienkredite. Hier unterscheiden sich die Kredite am Ende des Tages primär in der Höhe der Kreditsumme - zumindest wenn man von einem 'normalen Fahrzeug' ausgeht. Und doch unterscheiden sich diese Kredite: einen Ratenkredit vorzeitig durch Sonderzahlungen abzulösen geht in der Regel ohne Zusatzgebühren vonstatten. Das greift für eine Baufinanzierung nicht. 

Was ist eine Sondertilgung?

Was ist also die Sondertilgung? Bei einer Sondertilgung werden vom Kreditnehmer gewisse Summen als Sonderzahlungen geleistet - zusätzlich zu den vertraglich festgeschriebenen Raten - welche die Kreditsumme reduzieren sollen. Diese Zahlungen sollen dazu führen, dass die Laufzeit des Immobilienkredits reduziert wird und ein geringeres Zinsaufkommen zu bewältigen ist. Doch wie entstehen Sondertilgungen? In der Regel werden dazu vom Kreditnehmer des Immobilienkredits Gelder verwendet, mit denen vorher nicht zu rechnen war.

Für eine Sondertilgung gibt es verschiedene Gründe

Eine Erbschaft zum Beispiel, die man selbst nicht auf dem Radar hatte. Seltener sind es auch Lotteriegewinne. Wenn der Immobilienkredit vorzeitig abgelöst oder die Kreditsumme per Sondertilgung reduziert wird, dann bringt das am Ende nur Vorteile mit sich? Auf den ersten und oberflächlichen Blick mag das so erscheinen. Dem ist aber nicht so. Sobald im Vertrag für den Immobilienkredit schriftlich niedergelegt wurde, dass jede Sondertilgung mit einer Gebühr beaufschlagt wird - in der Regel die Vorfälligkeitsentschädigung - treten die Nachteile sichtbar ans Tageslicht. Sondertilgungen können unter Umständen viel Geld kosten. 

Sondertilgung - wie geht sie vonstatten und wie wirkt sie sich auf den Immobilienkredit aus?

Zeichnen wir das folgende Szenario: Familie Huber wusste nichts von einer Erbtante und ist erstaunt, als sich ein Notar meldet, um ihnen ein stattliches Erbe zu offerieren. Es wird nicht lange überlegt, sondern sofort in Betracht gezogen, die Kreditsumme fürs eigene Häuschen per Sondertilgung zu reduzieren. Herr Huber will das Geld unverzüglich an die Bank überweisen - und stellt dann fest, so einfach ist es doch nicht. 

Eingriff in den Ratenplan 

Jede Sondertilgung - außer in Fällen, in denen mit einem gewaltigen Erbe die komplette Restsumme getilgt werden kann - stellt einen Eingriff in den Ratenplan dar, der bekanntlich vertraglich festgehalten wurde. Und weil das so ist, kann Herr Huber nicht einfach das Geld anweisen, sondern muss mit der Bank einen Ablauf besprechen. Denn es braucht danach durch eine veränderte Restschuldhöhe - zumindest wenn die Sondertilgung eine erhebliche Höhe aufweist - einen aktualisierten Ratenplan. Die sogenannte Sondertilgung würde dann, nachdem mit der Bank als Kreditgeber gesprochen wurde, auf dem Kreditkonto verbucht. Das gilt aber stets nur in den Fällen, da keine Sondertilgung ins eigentliche Vertragswerk des Kredites inkludiert wird. Ja, es ist möglich, wenn denn Familie Huber weiß, da existiert eine mögliche Erbtante, die einen bedenken wird, ein Sondertilgungsrecht in den Vertrag einzubauen. Und dann auch ohne Zusatzgebühren! 

Neuer Ratenplan nach Sondertilgung nötig

Ist die Sondertilgung geleistet und verbucht, muss das kreditgebende Haus einen erneuerten und um die Sondertilgung reduzierten Ratenplan erstellen. Das wird aus dem Grund notwendig, da die Sondertilgung die Laufzeit, wie auch die monatliche Zahllast verändert. Um welchen tatsächlichen Prozentsatz sich die Zinsbelastung reduziert, zeigt sich dann, wenn die Neuberechnung erfolgt ist. Gerade bei langen Kreditlaufzeiten, die in der Regel auf einer hohen Kreditsumme fußen, kann sich demnach die Sondertilgung auch dann lohnen, wenn Gebühren fällig werden. 

Sondertilgung - Vorteile für den Kreditnehmer

Eine Reduzierung der Kreditsumme bei einem Immobilienkredit bringt bei einer schnellen Überschlagsrechnung einen ganzen Batzen an Vorteilen mit sich. Und doch sind es primär zwei Effekte, auf die man einem Immobilienkredit sein Hauptaugenmerk richten sollte. Das wären: Laufzeitverkürzung und geringere Zinslast! 

Laufzeitverkürzung

Wer sondertilgt, der reduziert damit die Laufzeit seines Kredites. Das bedeutet, die Verbindlichkeiten, die man bei der Bank hat, sind schneller abgetragen. Wird die Laufzeit reduziert, geht damit in der Regel auch eine geringere Monatsbelastung Hand in Hand. Die Raten reduzieren sich und es ist mehr Geld in der Haushaltskasse. Das wird dann spannend, wenn man als Familie mehr an Einkommen zur freien Verfügung haben möchte. 

Geringere Zinslast 

Die geringere Zinslast ist ebenso nicht zu verachten. Selbst bei den aktuell geringen Zinssätzen, die für einen Immobilienkredit fällig werden, stellen die Zinsen einen nicht unerheblichen Teil des Gesamtkredites. Wird die Kreditsumme reduziert, reduzieren sich automatisch auch die Zinsbelastungen. Und doch gilt es hier eine Zusatzrechnung aufzumachen! Besteht zum Beispiel eine Option darauf, dass mit der geschickten und sicheren (!) Anlage des Geldes eine Kapitalverzinsung gefahren werden kann, die über dem Satz für die Kreditzinsen liegt, sollten Sie doppelt kalkulieren. Hier wäre es unter Umständen sinnvoller, wenn das Geld kapitalbringend angelegt wird, um mit den Erträgen den Kredit zu bedienen. Das ist unter den aktuellen Voraussetzungen mit geringer Zinslast eine echte Option. Das heißt: Kreditzinsen und Sparzinsen stets vergleichen und gegenrechnen. 

Die Nachteile der Sondertilgung 

Wo Licht ist, da findet sich auch Schatten. Ein Sprichwort, welches sich auf die Sondertilgung übertragen lässt. Und die greifen dann, wenn in den vertraglich festgeschriebenen Bedingungen zum Immobilienkredit die sogenannten Vorfälligkeitsentschädigungen inkludiert und unterzeichnet wurden.

Die Bank sichert sich damit gegen einen Zinsausfall ab, der bei einer Sondertilgung entsteht - und das teilweise mit mächtigen Gebühren in der Höhe des möglichen Zinsausfalls. In dem Falle würde zwar die Laufzeit vom Kredit reduziert, aber die Zinslast, die zu zahlen gewesen wäre, hätte man nicht sondergetilgt, sondern müsste sie durch die Gebühr entrichten. Um das zu eruieren - denn es gibt immer mehr Verträge, die keine Vorfälligkeitsentschädigungen enthalten - muss der Kreditvertrag studiert werden. Wie es generell sinnvoll ist, gerade neue Kreditverträge den geltenden Gepflogenheiten anzupassen.

Das heißt: keine Vorfälligkeitsentschädigung und das Recht auf Sondertilgungen vertraglich festschreiben lassen. Ohne Gebühren oder Mehraufwand. Selbst wenn die Häufigkeit und die Höhe der Sondertilgungen ratifiziert werden, ist es immer von Vorteil für den Kreditnehmer, denn er kann sie dann kostenfrei leisten und damit die Laufzeit wie auch die Zinslast reduzieren. Generell gilt also bei der Sondertilgung: wichtig ist, was im Kreditvertrag steht oder in einen neuen Kreditvertrag geschrieben wird. Darauf hat man als Kreditnehmer Einfluss.

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