Wenn Sie eine Immobilie kaufen - ganz gleich, ob es sich dabei um ein Haus oder eine Wohnung handelt - benötigen Sie in der Regel Fremdkapital der Bank, um den Kauf zu stemmen. Und dieses Darlehen muss an die Bank zurückgezahlt werden. Diesen Rückzahlungsvorgang nennt man Tilgung und der sogenannte Tilgungssatz gibt entscheidende Auskunft darüber, wie schnell Sie Ihr Darlehen abzahlen.
Tilgung

So finden Sie die richtige Tilgung

Wenn Sie eine Immobilie kaufen - ganz gleich, ob es sich dabei um ein Haus oder eine Wohnung handelt - benötigen Sie in der Regel Fremdkapital der Bank, um den Kauf zu stemmen. Und dieses Darlehen muss an die Bank zurückgezahlt werden. Diesen Rückzahlungsvorgang nennt man Tilgung und der sogenannte Tilgungssatz gibt entscheidende Auskunft darüber, wie schnell Sie Ihr Darlehen abzahlen.

Im Normallfall liegt der Tilgungssatz bei ein bis zwei Prozent 

Im Normalfall liegt die Höhe dieses Tilgungssatzes bei ein bis zwei Prozent. Doch auch höhere Tilgungssätze sind möglich, sofern es das eigene Einkommen zulässt und wenn Sie Ihre Immobilien schnell 'schuldenfrei' aufstellen wollen. Je höher Sie den Tilgungssatz ansetzen, desto schneller ist 'die Schuld getilgt' und damit der entliehene Betrag an die Bank zurückgeführt. Doch Vorsicht: Ist der Tilgungssatz zu optimistisch und zu hoch angesetzt, drohen finanzielle Engpässe.

Wie finden Sie aber den für Sie optimalen Tilgungssatz? Und lässt sich der Tilgungssatz nachträglich kostenfrei anpassen? 

Der richtige Tilgungssatz ist entscheidend 

Eine Immobilienfinanzierung ist eine wichtige Entscheidung. Sie binden sich für Jahre und Jahrzehnte an Ihr Bankhaus. Darum ist es wichtig, für Sie passende Losgrößen bei der Rückzahlung des Darlehens zu finden und dabei ist nicht immer der richtige Weg, vorkonfektionierte Darlehen zu wählen. Das Darlehen mit Tilgungssatz muss zu Ihnen und Ihren finanziellen Möglichkeiten passen. Um den richtigen Weg zu finden, gilt es sich mit der Thematik auseinanderzusetzen und sich zu informieren. Kreditnehmer, die das nicht tun, enden sehr häufig beim Darlehensklassiker: Zinsbindung von 10 Jahren mit einem Tilgungssatz von einem Prozent. Das kann der richtige Tilgungssatz sein, muss es aber nicht. 

Wie findet man den richtigen Tilgungssatz?

Doch wie finden Sie den richtigen Tilgungssatz und die richtige Darlehensaufstellung? Hier gilt es Fachleuten zu vertrauen. Und die sitzen in der Regel nicht bei der Bank, in der Sie Ihren Kredit anfragen. Bemühen Sie einen unabhängigen Gutachter, der bestrebt sein wird, die richtige Tilgung zu finden, die auch 1-zu-1 auf Ihren finanziellen Rahmen zugeschnitten ist. Und das so, dass Sie Ihre Flexibilität in finanzieller Hinsicht behalten, auch wenn es zu unerwarteten Ausgaben kommt oder Neuanschaffungen notwendig werden. Im Normalfall sparen Sie am Ende des Gutachtens sogar noch bares Geld bei der Finanzierung. 

Anfangstilgung - schnell oder langsam tilgen?

Der Tilgungssatz bestimmt, wie bereits erwähnt, ob Sie Ihr Darlehen in kurzer Zeit oder nach Jahrzehnten abgezahlt haben. Nehmen wir an, Sie müssen für einen Hauskauf 200.000 Euro an Darlehenssumme aufnehmen und schreiben den Tilgungssatz mit dem Tilgungsklassiker von einem Prozent fest. Das würde für Sie heißen, die tilgen im Jahr 2.000 Euro der Kreditsumme. Im Monat würden Sie demnach knapp 167 Euro an Kreditsumme abtragen. In der Folge heißt das, mit den festgeschriebenen Monatsraten, die Sie an die Bank leisten, um den Kredit zu bedienen, wird die Restschuld immer geringer. Und doch tragen Sie so langsam Ihre Darlehenssumme ab, dass Sie erst nach rund 40 Jahren schuldenfrei wären. Eine lange Zeit. Lässt sich die verkürzen? 

Höhere Anfangstilgung verkürzt die Zeit 

Ja, es lässt sich kürzer gestalten und zwar durch eine höhere Anfangstilgung. Wählen Sie beispielsweise eine Anfangstilgung, die nur einem halben Prozentpunkt höher als der Klassiker mit einem Prozent angesiedelt ist, sparen Sie fast zweistellig an Jahren bei der Rückzahlungszeit. 

Der richtige Tilgungssatz - an welchen Parametern wird er festgezurrt?

Jeder von Ihnen gewählte Tilgungssatz muss Ihnen und Ihrer Familie 'Luft zum Atmen' lassen. Das heißt, es ist zwar schön, einen Kredit schnell zu tilgen, aber er muss Ihnen operative Freiheiten lassen, wenn es um Ihre Finanzen geht. Das heißt, Ihre Haushaltskasse, über welche die laufenden Ausgaben gedeckt werden, darf durch die Festlegung der Tilgung niemals überstrapaziert werden. Eine Tilgung, die nur den Optimalfall Ihrer Einnahmen berücksichtigt, aber Sonderausgaben nicht inkludiert, ist zum Scheitern verurteilt.

Polster mit einkalkulieren

Polster müssen einkalkuliert werden. Sie brauchen Ihren Urlaub, ein neues Auto, Ihr Kind möglicherweise eine Zahnspange, Haushaltsgeräte können von jetzt auf gleich ihren Dienst verweigern. Ist die Finanzierung bis auf die Stellen hinter dem Komma ausgereizt, werden Sie solche Ausgaben in Schwierigkeiten bringen und das soll - eigentlich darf - nicht sein. 

Tilgungssatz an effektive Verhältnisse anpassen

Darum muss sich jeder Tilgungssatz an Ihren effektiven Verhältnissen ausrichten und nicht nur am Wunsch - dem verständlichen Wunsch - schnell schuldenfrei zu sein. Um das zu gewährleisten, können Sie kostenfreie Sondertilgungen in den Kreditvertrag inkludieren lassen, um bei finanziellem Spielraum Sonderzahlungen zu leisten. Oder Sie lassen festschreiben, dass Sie den Tilgungssatz ändern - erhöhen - können, ohne dass diese Änderung mit finanziellen Belastungen verknüpft ist. Die Bankenflexibilität ist massiv gestiegen und die Zinsen sind günstig für Immobilienkäufer. Nutzen Sie Ihr Verhandlungsgeschick und stellen Sie den Kredit optimal auf.

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