Wer ein neues Haus bauen, eine Bestandsimmobilie kaufen oder eine Immobilie modernisieren lassen möchte, braucht für einen Teil der Kosten eine Immobilienfinanzierung. Regelmäßig handelt es sich um ein Annuitätendarlehen, bei dem der geliehene Betrag in monatlichen Raten zurückgezahlt wird, die sich jeweils aus einer Tilgungsrate und einem festgelegten Zinsanteil zusammensetzen. Die Laufzeit des Darlehens ist abhängig von der Höhe der Tilgung. Welche Vor- und Nachteile eine hohe oder niedrige Tilgung haben, das erfahren Sie hier.
Tilgung

Hohe und niedrige Tilgung - Das sind die Vor- und Nachteile

Wer ein neues Haus bauen, eine Bestandsimmobilie kaufen oder eine Immobilie modernisieren lassen möchte, braucht für einen Teil der Kosten eine Immobilienfinanzierung. Regelmäßig handelt es sich um ein Annuitätendarlehen, bei dem der geliehene Betrag in monatlichen Raten zurückgezahlt wird, die sich jeweils aus einer Tilgungsrate und einem festgelegten Zinsanteil zusammensetzen. Die Laufzeit des Darlehens ist abhängig von der Höhe der Tilgung. Welche Vor- und Nachteile eine hohe oder niedrige Tilgung haben, das erfahren Sie hier. 

Die Merkmale eines Immobiliendarlehens

Die anhaltend niedrigen Zinsen verleiten manchen Immobilienkäufer und Bauherren dazu, sich hoch zu verschulden und schlimmstenfalls in der Schuldenfalle hängen zu bleiben. Tatsächlich können diese Probleme bei genauer Kenntnis über die Immobilienfinanzierung und das Annuitätendarlehen vermieden werden. Bei einem Annuitätendarlehen setzen sich die Rückzahlungsraten aus einem Tilgungs- und Zinsanteil zusammen. Es zeichnet sich durch eine monatliche Rate aus, die über die gesamte Laufzeit der Zinsbindung konstant bleibt. Das bedeutet, dass mit jeder Rate der Zinsanteil sinkt, während der Tilgungsanteil steigt. Gleichzeitig wird durch die monatliche Tilgung die Restschuld des Darlehens reduziert. Die Zinsbindungsfristen sind variabel und bewegen sich über eine Laufzeit von 5, 10, 15 oder 20 Jahren. Meistens wird der anfängliche Tilgungssatz bei einem Annuitätendarlehen auf mindestens ein Prozent festgelegt. Der Vorteil eines Annuitätendarlehens ist, dass die monatlichen Zins- und Tilgungsraten der Höhe nach über die gesamte Laufzeit konstant bleiben, sodass es sich um eine verlässliche Größe mit einer planbaren Belastung handelt. Wie groß diese monatliche finanzielle Belastung ist, hängt von der Höhe der Tilgungsrate ab, auf die Bauherren und Immobilienkäufer Einfluss nehmen können. Ob die Tilgung hoch oder niedrig ausfällt, steht in direktem Zusammenhang mit dem anfänglichen Tilgungssatz, der mit dem Kreditinstitut vereinbart wird. 

Die Vorteile einer niedrigen Tilgung 

Eine niedrige Zins- und Tilgungsrate bedeutet zunächst einmal eine überschaubare monatliche finanzielle Belastung, sodass ausreichend Spielraum besteht, um den Lebensunterhalt zu bestreiten. Aufgrund der niedrigen Zins- und Tilgungsrate verlängert sich jedoch die Laufzeit des Darlehens, sodass sich das Abbezahlen des Darlehens über einen Zeitraum von bis zu fünfzig Jahren hinziehen kann. Grund ist, dass der Zinsanteil bei niedrigen Zinsen viel langsamer kleiner wird als bei hohen Zinsen, sodass der Immobilienkäufer oder Bauherr über viele Jahrzehnte verschuldet ist.

Diese Nachteile gibt es bei einer niedrigen Tilgung

Einer der Hauptfehler bei der Baufinanzierung ist außerdem, dass eine niedrige Tilgung mit einer kurzen Zinsbindung kombiniert wird. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist muss eine Anschlussfinanzierung vereinbart werden. Aufgrund der bislang niedrigen Tilgung ist eine hohe Restschuld verblieben. Zwischenzeitlich werden jedoch die Zinsen gestiegen sein, sodass bei der Anschlussfinanzierung eine Verdoppelung des monatlichen Rückzahlungsbetrags des Darlehens nicht selten ist. Wer diese finanzielle Belastung nicht schultern kann, verliert möglicherweise seine Immobilie und muss schlimmstenfalls Privatinsolvenz anmelden. 

Die Vorteile einer hohen Tilgung 

Während bei einer Tilgung von einem Prozent die Rückzahlung des Darlehens bis zu fünfzig Jahre dauern kann, verkürzt sich dieser Zeitraum bei einer Tilgung von zwei Prozent bereits auf rund dreißig Jahre. Wird sie auf vier Prozent erhöht, sind es nur noch um die zwanzig Jahre, bis das Darlehen abgelöst ist. Das ist ein entscheidender Vorteil, da die Zinsbelastung insgesamt sehr viel geringer ausfällt. Der Nachteil ist, dass die finanzielle Belastung über mehrere Jahre sehr hoch ist. Das bedeutet, dass der Spielraum für die Lebenshaltungskosten und für Anschaffungen sehr eng gesteckt ist. Diese Finanzierung kann auch nur dann funktionieren, wenn dauerhaft Einnahmen gesichert sind. 

Monatliche Tilgungsrate bei mindestens zwei Prozent 

Die monatliche Tilgungsrate sollte deshalb bei einer zinsgünstigen Baufinanzierung bei mindestens zwei Prozent im Jahr liegen, wobei drei bis fünf Prozent noch besser sind. Auf diese Weise funktioniert die Entschuldung schneller, und es muss weniger Geld für Zinszahlungen aufgewendet werden. Meistens belohnen die Kreditgeber einen höheren Tilgungssatz mit einem geringeren Zinssatz. 

Hohe Tilgung: Die Nachteile 

Bei niedrigen Zinsen sollte die Laufzeit des Baudarlehens mit einer festen Zinsbindung nicht zu kurz bemessen sein, sondern sich über eine Zeitspanne von 20 bis 30 Jahren erstrecken. Auf diese Weise ist die Gefahr einer teuren Anschlussfinanzierung gebannt, da bis dahin der größte Teil der Schuldenlast bereits getilgt wurde. Um das Darlehen kostenfrei vorzeitig zurückzahlen zu können, sollte außerdem die Möglichkeit von Sondertilgungen vertraglich vereinbart werden. Da sich mit Eintritt des Rentenalters die finanzielle Situation verändert und meist weniger Einkommen zur Verfügung steht, sollte bis zu diesem Zeitpunkt das Darlehen abbezahlt sein.

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