Schenkungssteuer Immobilien: Für Besitzer eines eigenen Hauses oder einer Eigentumswohnung ist die Schenkung der Immobilie eine überlegenswerte Alternative zum Vererben – steuerlich betrachtet. Es gibt allerdings auch ein paar Dinge zu bedenken. Hierauf sollten Sie achten.
Geschenke: Wenn es um Rechtsgeschäfte geht •

Schenkung einer Immobilie: 5 Dinge, die Sie beachten sollten    

Schenkungssteuer Immobilien: Für Besitzer eines eigenen Hauses oder einer Eigentumswohnung ist die Schenkung der Immobilie eine überlegenswerte Alternative zum Vererben – steuerlich betrachtet. Es gibt allerdings auch ein paar Dinge zu bedenken. Hierauf sollten Sie achten.

1: Teure Immobilien stückweise steuerfrei verschenken

Wie bei einer Erbschaft profitiert der Empfänger bei einer Schenkung von einem Steuerfreibetrag[1]. Dieser ist umso höher, je näher die Verwandtschaft zum Schenker ist. Werden die eigenen Kinder (auch Stief- und Adoptivkinder) beschenkt, liegt der Freibetrag beispielsweise bei 400.000 Euro. Der Vorteil gegenüber der Erbschaft: Bei Schenkungen kann der Freibetrag alle zehn Jahre wieder voll ausgenutzt werden. Diesen Vorteil können sich Besitzer von Immobilien zunutze machen, deren Wert über dem Freibetrag liegt.

Wer rechtzeitig mit der Planung seines Nachlasses beginnt, kann sein Haus anteilig bis zur Höhe des geltenden Steuerfreibetrages verschenken. Nach zehn Jahren wird dann der nächste Anteil verschenkt. Wichtig dabei: Um sicherzustellen, dass die Immobilie tatsächlich vollständig in den Besitz des Beschenkten übergeht, muss eine stückweise Schenkung bereits zehn Jahre vor dem Tod des Schenkers abgeschlossen sein. Schenkungen, die jemand bis zu zehn Jahre vor seinem Tod vorgenommen hat, werden nämlich in die Erbmasse eingerechnet. Das hat zur Folge, dass der Pflichtteil für andere Erbberechtigte höher ausfällt. Mehr dazu erfahren Sie in Abschnitt 5.

2: Bei der Schenkung des Hauses an den Ehepartner fällt grundsätzlich keine Schenkungssteuer an

Wird das selbst bewohnte Haus an den Ehepartner verschenkt, zeigt sich ein besonderer Vorteil gegenüber dem Vererben. Im Erbfall muss der beschenkte Ehegatte das Haus für mindestens zehn Jahre selbst bewohnen, damit keine Erbschaftssteuer für die Immobilie anfällt. Bei der Schenkung gibt es diese Regelung nicht. Der Beschenkte kann das Haus sofort nach der Schenkung verkaufen und erhält den Kaufpreis steuerfrei und ohne Anrechnung auf den Steuerfreibetrag. Allerdings raten Experten zu einer gewissen Frist vor dem Verkauf, um nicht in den Verdacht der Steuervermeidung zu kommen.

Dem Ehepartner kann das selbst bewohnte Haus ohne Anrechnung auf Steuerfreibeträge geschenkt werden.

Dem Ehepartner kann das selbst bewohnte Haus ohne Anrechnung auf Steuerfreibeträge geschenkt werden. 

3: Eigene Rechte in der Schenkungsurkunde absichern

Der Schenker sollte sich sorgfältig überlegen, ob er beim Verschenken seines Hauses wirklich alle Rechte daran aufgeben möchte. Was, wenn er sich mit dem Beschenkten später einmal überwirft? Oder wenn er selbst zum Pflegefall wird und zusätzliche finanzielle Mittel benötigt?

Wer seine Immobilie verschenkt, kann sich bestimmte Rechte vorbehalten. Sie werden als zusätzliche Vereinbarungen in der notariell beglaubigten Schenkungsurkunde festgehalten: ein Recht auf Nießbrauch etwa, ein Wohnrecht oder auch eine Rückforderungsklausel.

  • Das Nießbrauchrechtkann im Grundbuch eingetragen werden und sichert dem Schenker nicht nur das Recht, die Immobilie selbst zu bewohnen. Ihm stehen auch die Erträge zu, die das Objekt abwirft, also zum Beispiel Mieteinnahmen. Dieses Recht bleibt auch von einem Weiterverkauf durch den Beschenkten unberührt.
  • Weniger weit geht das einfache Wohnrecht. Es gestattet dem Schenker nur die Selbstnutzung der Immobilie. Möchte oder kann er das nicht – zum Beispiel, weil er in einem Pflegeheim wohnt – und die Immobilie wird vermietet, gehören die Mieteinnahmen allein dem Beschenkten. Auch ein Wohnrecht kann beim Weiterkauf bestehen bleiben.
  • Rückforderungsklauseln[2]können zum Beispiel festlegen, dass das Haus an den Schenker zurückfällt, wenn der Beschenkte stirbt oder insolvent wird.

Gut zu wissen: Solche Vereinbarungen von Gegenleistungen schmälern den Wert der Schenkung und können bei der Schenkungssteuererklärung steuermindernd geltend gemacht werden. Wie hoch diese Steuerminderung ausfällt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Die Berechnung ist komplex, lassen Sie sich daher bei einer Schenkung mit Zusatzvereinbarungen von einem Experten beraten.

Wer sein Haus verschenkt, sollte sich ein Nießbrauch- oder Wohnrecht vertraglich zusichern lassen.

Wer sein Haus verschenkt, sollte sich ein Nießbrauch- oder Wohnrecht vertraglich zusichern lassen.

4: Auch an die Grunderwerbsteuer denken

Wer eine Immobilie geschenkt bekommt, ist grundsätzlich verpflichtet, dafür Grunderwerbsteuer zu zahlen. Liegt der Wert der Schenkung unter den gültigen Freibeträgen (400.000 Euro bei Schenkungen an Kinder, 500.000 Euro bei Ehe- und Lebenspartnern) fällt jedoch keine Grunderwerbsteuer an. Die Grunderwerbsteuer wird in diesem Fall über das Erbschaftsteuer- und Schenkungsgesetz (ErbStG) geregelt.

Etwas komplizierter wird es bei Schenkungen von Immobilien mit Auflagen, wie sie im vorherigen Abschnitt beschrieben wurden. Dann müssen nämlich zwei Gesetze berücksichtigt werden: neben dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsgesetz auch das Grunderwerbsteuergesetz. Auflagen wie ein Nießbrauchrecht werden nämlich in den beiden Gesetzen unterschiedlich bewertet. Im Schenkungsrecht senken Sie, wie bereits erwähnt, den Wert der Schenkung. Für die Grunderwerbsteuer gilt das nicht – etwaige Rechte des Schenkers werden nicht gegengerechnet und vom Wert der Schenkung abgezogen.

5: Schenkung rechtzeitig planen

Wer sein Haus schon zu Lebzeiten verschenkt, kann dem Beschenkten nicht nur eine höhere Steuerlast ersparen. Eine Schenkung ermöglicht es auch, das Haus vor dem Zugriff von pflichtteilsberechtigen Erben zu schützen. Im Klartext: Wer sein Haus rechtzeitig verschenkt, sorgt dafür, dass ungeliebte, erbberechtigte Verwandte nichts davon erhalten. Ihr Pflichtteil am Erbe fällt dadurch geringer aus. Dazu muss die Schenkung allerdings zehn Jahre vor dem Tod des Schenkenden abgeschlossen sein. Ansonsten wird der Wert des Hauses zumindest anteilig in die Erbmasse eingerechnet. Davon profitieren dann alle Verwandten, die Anspruch auf einen Pflichtteil haben.

Rechtlicher Hintergrund ist der sogenannte Pflichtteilergänzungsanspruch. Durch diese Regelung soll verhindert werden, dass Personen in den letzten Jahren ihres Lebens versuchen, die Erbansprüche berechtigter Personen zu reduzieren, indem sie ihren Besitz schon vor ihrem Tod verschenken. Durch den Pflichtteilanspruch wird sichergestellt, dass die Erbmasse sich nicht nur auf den zum Todeszeitpunkt des Erblassers vorhanden Besitz beschränkt. Der reale Wert des Vermögens zu Lebzeiten soll so unter allen berechtigten Erben gerecht aufgeteilt werden.

Diese Pflichtteilergänzungsansprüche reduzieren sich jedes Jahr nach der Schenkung um zehn Prozent. Nach zehn Jahren wird die Schenkung also nicht mehr bei der Ermittlung des Pflichtteils berücksichtigt. Hat ein Verstorbener sein Haus beispielsweise acht Jahre vor seinem Tod verschenkt, fließt dessen Wert noch zu 80 Prozent in die Erbmasse ein. Das gilt aber nicht, wenn die Schenkung mit einem Nießbrauchrecht belegt war. In diesem Fall beginnt die Zehn-Jahres-Frist für die Abschöpfung erst, wenn der Nießbrauch wegfällt. Also in der Regel mit dem Tod des Erblassers. Allerdings mindert diese Vereinbarungen von vornherein den Wert der Schenkung und damit auch die Pflichtteilsansprüche.

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