Die Mietkaution ist eine Sicherheit, die ein Mieter an seinen Vermieter leistet. Sie soll die Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis sichern. Die Rechtmäßigkeit, Höhe und Zurückhaltung der Mietkaution führen immer wieder zu rechtlichen Streitigkeiten. Wir klären Sie über grundlegende Fakten zur Mietkaution auf!
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Mietkaution - Das müssen Sie über die Kaution wissen

Die Mietkaution ist eine Sicherheit, die ein Mieter an seinen Vermieter leistet. Sie soll die Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis sichern. Die Rechtmäßigkeit, Höhe und Zurückhaltung der Mietkaution führen immer wieder zu rechtlichen Streitigkeiten. Wir klären Sie über grundlegende Fakten zur Mietkaution auf!

Wann darf der Vermieter die Kaution erhöhen?

Die Mietkaution ergibt sich nicht aus dem Gesetz. Deshalb hat der Vermieter auch keinen gesetzlichen Anspruch darauf. Die Erhebung einer Mietkaution ist nur zulässig, wenn die Parteien eine dahingehende vertragliche Vereinbarung treffen. Der Mieter zahlt die Kaution dann zu Beginn des Mietverhältnisses einmalig aus. Die Höhe der Kaution ändert sich nicht mehr. Spätere Mieterhöhungen oder Zuzüge von Ehepartnern wirken sich nicht auf die Mietkaution aus. Der Mieter darf eine Erhöhung der Mietkaution zurückweisen, ohne dabei Nachteile befürchten zu müssen. Die Höhe der Mietkaution darf das Dreifache der Kaltmiete nicht überschreiten. Eine Erhöhung der Mietkaution kann gegebenenfalls zulässig sein, wenn die Parteien im Mietvertrag eine dahingehende Vereinbarung geschlossen haben. Wenn ein Eigentümerwechsel der Immobilie stattfindet, tritt der neue Eigentümer in die Stellung des bisherigen Vermieters ein. Er darf die Mietkaution aber dennoch nicht erhöhen.

Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Die Mietkaution ist eine Sicherheit. Sie ist als Druckmittel gedacht, das die Durchsetzung von Forderungen ermöglicht. Die Kaution hat zwar eine Sicherungsfunktion, der Vermieter darf sie aber im Streitfall nicht einfach einbehalten. Gleiches gilt nach Beendigung des Mietverhältnisses. Der Vermieter darf die Mietkaution nur zurückbehalten, soweit er unstreitig einen Anspruch gegen den Mieter hat oder ein Gericht einen solchen rechtskräftig feststellte. Ein Zurückbehaltungsrecht besteht beispielsweise in den folgenden Situationen:

- Es bestehen Mängel in der Wohnung.

- Es stehen Mietzahlungen aus.

- Es stehen Nebenkostennachzahlungen aus.

- Der Vermieter erwartet die Nebenkostenabrechnung.

Der Vermieter darf die Kaution nicht komplett einbehalten. Er darf nur den Teil zurückhalten, der dem Gegenwert der offenen Forderung entspricht. Einen darüber hinaus gehenden Anspruch hat er nicht. Den Gegenwert der offenen Forderung muss er zunächst grob schätzen. Bevor Sie aus Ihrer Wohnung ausziehen, sollten Sie mit Ihrem Vermieter klären, ob Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchzuführen sind. Haben Sie vereinbart, dass die Wände in einem neutralen Farbton gestrichen werden müssen, ist dies zu erledigen. Ansonsten hat der Vermieter das Recht, die Kaution einzubehalten. Tragen Sie den Zustand der Wohnung in das Wohnungsübergabeprotokoll ein. Lassen Sie das Protokoll zu Beweiszwecken vom Vermieter unterschreiben. Denken Sie daran, dass der Vermieter Ihnen normale Verschleißmängel nicht in Rechnung stellen darf.

Muss der Mieter die Kaution auf einmal zahlen?

Mieter sind nicht dazu verpflichtet, die Mietkaution auf einmal zu zahlen. Sie dürfen die Mietkaution in drei Monatsraten entrichten, § 551 II BGB. Die erste Rate der Mietkaution ist nicht bei Vertragsschluss fällig, sondern zu Beginn des Mietverhältnisses. Die anderen beiden Raten sind mit den nächsten beiden Mietzahlungen fällig. In der Praxis zahlen Mieter üblicherweise eine Barkaution: Sie übergeben den Kautionsbetrag in bar an den Vermieter oder überweisen ihn. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, die Mietkaution auf ein Sonderkonto abzulegen. Die Mietkaution ist dort zu verzinsen.

Wann dürfen Vermieter oder Mieter die Kaution einklagen?

Der Anspruch auf die Zahlung einer Mietkaution entsteht durch eine vertragliche Vereinbarung. Fehlt eine solche, darf der Vermieter die Kaution nicht einklagen. Anders sieht es hingegen aus, wenn eine Mietkaution vertraglich vereinbart ist. Befindet sich der Mieter mit der Zahlung der Mietkaution in Verzug, ist diese grundsätzlich einklagbar. Eine solche Klage ist erweiterbar, wenn die weiteren Teilzahlungen gleichfalls fällig werden. Dem Vermieter steht auch die Möglichkeit offen, die nicht gezahlte Kaution im Wege des gerichtlichen Mahnverfahrens geltend zu machen. Eine Klage auf Kautionszahlung ist auch nach Ende des Mietverhältnisses möglich, wenn der Vermieter ein dahingehendes Sicherungsinteresse hat. Der Vermieter sollte bei Vereinbarung einer Mietkaution die Schlüsselübergabe nur Zug um Zug gegen Übergabe der Mietkaution durchführen. Bis dahin steht im ein Zurückbehaltungsrecht an der Wohnung zu. Der Vermieter sollte den Mieter vor einer Klage zunächst zur Zahlung auffordern. Ansonsten besteht die Gefahr, dass er auf seinen Gerichts- und Anwaltskosten sitzen bleibt. Für Klagen aus Mietstreitigkeiten ist immer das örtliche Amtsgericht zuständig. Auf Mieterseite ist eine Klage auf Rückzahlung der Mietkaution nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Es gibt keine starre Frist innerhalb der der Vermieter die Kaution zurückzahlen muss. Der Vermieter muss die Kaution zwar zurücküberweisen, er hat aber eine angemessene Überlegungsfrist, um Beschädigungen an der Wohnung und rechtliche Fragestellungen zu prüfen. Mieter sollten die Kaution erst einklagen, wenn der Vermieter keine offenen Forderungen mehr hat. Die rechtliche Situation sollte durch einen Rechtskundigen überprüft werden.

Darf der Vermieter auf einen Garagenstellplatz Kaution verlangen?

Ein Garagenmietvertrag ist ein eigenständiger Vertrag, der nicht den strengen Vorschriften des Wohnraummietrechts unterfällt. Der Vermieter darf die Kautionshöhe deshalb frei wählen. Vermietet der Vermieter die Garage zusammen mit der Wohnung, ist die Höhe der Garagenkaution auf maximal drei Monatsmiete begrenzt. Mieter, die eine Garage anmieten, sollten darauf achten, dass sie an den Wohnraummietvertrag gekoppelt ist. Andernfalls besteht die Möglichkeit, dass er die Miete für die Garage zahlen muss, obwohl er nicht mehr im Gebäude wohnt. Denn die Kündigungsfristen von Wohnung und Garage können gegebenenfalls voneinander abweichen.

Wo erhalte ich als Betroffener Hilfe?

Mieter haben die Möglichkeit, sich beim Mieterschutzbund zu informieren. Im Falle einer Rechtsstreitigkeit sollten sie sich an einen Fachanwalt für Mietrecht wenden. Dieser hat sich auf das Mietrecht spezialisiert und kennt die gängige Rechtsprechung. Informationen aus Internetforen liefern zwar erste Anhaltspunkte: Da sich die Rechtsprechung jedoch ständig ändert und viele besondere Vorschriften zu beachten sind, ist die Konsultation eines Experten unerlässlich.

Matthias Wurm
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