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Wohnung vermieten: Das muss im Mietvertrag stehen

Wer sein Haus oder seine Wohnung vermieten möchte, schließt mit seinem Mieter einen Mietvertrag ab. Doch welche Punkte muss das Dokument enthalten, um für beide Parteien Rechtssicherheit zu gewährleisten? Und was muss noch alles im Mietvertrag stehen?

Wichtige Aspekte sollten im Mietvertrag stehen

Immobilien können eine zusätzliche Einkommensquelle sein. Wer eine Wohnung oder ein Haus vermieten will – also beispielsweise seine Eigentumswohnung einer anderen Person gegen Entgelt überlässt – muss einen Mietvertrag aufsetzen. Mit der Unterschrift des Mietvertrags verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Wohnung zu gewähren, während sich der Mieter als Gegenleistung zur Zahlung der vereinbarten Miete verpflichtet.

Als Faustregel gilt, dass alles, was nicht im Mietvertrag steht, durch das bestehende Gesetz geregelt ist. Vermieter sollten deshalb darauf achten, wichtige Aspekte, wie Betriebskosten und Schönheitsreparaturen im Vertrag aufzuführen. Wie sich die Miete genau zusammensetzt, muss nicht detailliert aufgeschlüsselt werden. In der Regel wird nur die Kaltmiete und eine Vorauszahlung der Betriebskosten festgehalten.

Was muss alles im Mietvertrag stehen?

Um Rechtssicherheit für beide Parteien zu gewährleisten, sollte der Mietvertrag von einem Experten aufgesetzt oder zumindest der Mustermietvertrag überprüft werden.

Folgende Informationen sollten in einem vollständigen Mietvertrag stehen:

  • Namen von Vermieter und Mieter
  • Adresse des Mietobjekts und die Höhe der Miete
  • Quadratmeterzahl

Diese Betriebskosten bzw. Nebenkosten sollten im Mietvertrag stehen

Vermieter haben das Recht, bestimmte Kosten auf die Mieter umzulegen. Diese sogenannten Betriebskosten, manchmal auch Nebenkosten genannt, werden im Mietvertrag geregelt und sind üblicherweise auch in Musterverträgen aufgeführt. Die Liste der umlagefähigen Betriebskosten umfasst 17 Positionen, die in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgeführt sind. Dazu gehören Kosten für:

  • Grundsteuer
  • Wasser
  • Abwasser
  • Müllabfuhr
  • Hausreinigung
  • Hauswart
  • Sach- und Haftpflichtversicherungen

Rücklagen für die Instandhaltung, Bankgebühren, Kreditzinsen, Mietausfall- oder Rechtsschutzversicherungen sind keine umlagefähigen Betriebskosten und alleinige Sache des Vermieters.

Fristen berücksichtigen bei der Betriebskostenabrechnung

Bei der Nebenkostenabrechnung muss der Vermieter auf einiges achten. Neben der Regelung der Betriebskosten müssen die Formalia und die zeitlichen Fristen berücksichtigt werden.

  • Innerhalb eines Jahres nach dem Ende des Abrechnungszeitraums muss der Vermieter die Nebenkosten mit seinem Mieter abrechnen. Mit dem Überschreiten dieser Frist sind keine Nachforderungen mehr möglich.
  • Die Abrechnung selbst sollte formal korrekt sein, den Abrechnungszeitraum exakt nennen und die umlagefähigen Kosten detailliert aufführen.
  • Der Mieter hat außerdem das Recht, sich alle relevanten Belege anzuschauen.

Auch Schönheitsreparaturen und Nebenkosten sollten im Mietvertrag stehen.

Dürfen Schönheitsreparaturen im Mietvertrag stehen?

Sanierungs- und Renovierungsarbeiten in einer Mietwohnung liegen laut Gesetz in der Zuständigkeit des Vermieters. Innerhalb bestimmter Grenzen kann abweichend im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter einige Schönheitsreparaturen übernimmt.

Zulässig sind nur solche Klauseln, die dem Mieter sehr eng begrenzte Verpflichtungen, wie zum Beispiel Tapezier- oder Streicharbeiten aufbürden. Wenn die Klausel im Mietvertrag, die Schönheitsreparaturen betrifft, zu weitgehende Verpflichtungen enthält, wird diese insgesamt ungültig und der Vermieter ist für alle Arbeiten zuständig.

Das muss in einem befristeten Mietvertrag stehen

In der Regel sind Mietverträge unbefristet. Ein sogenannter Zeitmietvertrag hat den Vorteil, dass der Wohnraum nach einer bestimmten Zeit dem Vermieter wieder zur Verfügung steht. Bei einem zeitlich absehbaren Eigenbedarf bietet es sich an, einen Zeitmietvertrag abzuschließen, statt sich den Stress der Kündigung eines unbefristeten Mietvertrages wegen Eigenbedarfs anzutun.

Die konkreten Gründe für die zeitliche Befristung müssen im Abschluss des Mietvertrages schriftlich festgehalten werden. Als ausreichend gelten folgende Argumente:

  • Das Objekt soll anschließend vom Vermieter und seinen Angehörigen bewohnt werden.
  • Es sind Umbaumaßnahmen geplant.

Zusammenfassung: Was muss alles im Mietvertrag stehen?

  • Die Namen des Vermieters und Mieters, die Adresse des Mietobjekts, die Höhe der Miete sowie die Quadratmeterzahl sollten im Mietvertrag stehen.
  • Was nicht im Mietvertrag steht, regelt das Gesetz.
  • Bei der Abrechnung der Betriebskosten muss der Vermieter Fristen einhalten.
  • Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind nur in sehr engen Grenzen gültig.
  • Die Befristung einer Vermietung muss konkret begründet werden.
Simon Meyer
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