9 Fragen zum Mietrecht an unseren Rechtsexperten Dr. Gerold Papsch
1. Wenn man eine Wohnung kündigt, bangen viele Mieter um ihre Kaution. In welchen Fällen darf diese vom Vermieter einbehalten werden?
Die Mietkaution hat grundsätzlich den Zweck, die Forderungen des Vermieters zu sichern. Der Vermieter kann die Mietkaution also nur dann einbehalten, wenn es nach Ende des Mietvertrages noch offene Forderungen geltend gemacht werden. Je nach Umfang darf der Vermieter die Mietsicherheit teilweise oder gänzlich einbehalten, wenn er Forderungen aus dem Mietvertrag damit verrechnen kann.
Ohne Zweckbindung für Ansprüche aus dem Mietvertrag darf der Vermieter die Kaution also nicht verrechnen oder einbehalten. Dazu gehören ausstehende Mietzahlungen, Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache oder Nachzahlung von Betriebskosten. Das Einbehalten der Kaution wegen Schönheitsreparaturen ist dagegen nur erlaubt, wenn der Mieter laut Vertrag für die Ausführung zuständig war.
In jedem Fall lohnt es sich, vorab in den Mietvertrag zu schauen.
2. Viele Mieter wissen nicht genau, was ihre Pflichten sind. Was muss vor der Wohnungsübergabe erledigt sein?
Auch hier ist der Mietvertrag die erste Informationsquelle. Dort sollten alle Schönheitsreparaturen und Renovierungen aufgelistet sein, die vor Auszug erledigt sein müssen. Unter Schönheitsreparaturen fällt alles, was sich während der Wohnzeit abgenutzt hat und mit einfachen Mitteln wieder in Schuss bringen lässt - also tapezieren, Wände streichen, Heizungen sowie Türen und Fenster von innen streichen.
Aber Vorsicht: Nicht alle Klauseln sind wirksam formuliert. Enthält der Mietvertrag solche Klauseln, muss der Vermieter laut Gesetz selbst renovieren. Er kann weder eine Änderung des Mietvertrages fordern, noch einen Mietzuschlag geltend machen. Mieter können solche Verträge zwar unterschreiben, daran halten müssen sie sich beim Auszug aber nicht.
Mieter sind beispielsweise nicht dazu verpflichtet, beim Auszug die Wohnung komplett auf Vordermann zu bringen. Eine solche Vorschrift im Mietvertrag ist ungültig, weil immer nach Einzelsituation zu entscheiden ist. Auch unzulässig sind starre Klauseln, die Renovierungsarbeiten in festen Zeitabständen vorschreiben. Für Balkon, Keller und alle größeren Reparaturen wie Maurer- oder Klempnerarbeiten ist der Vermieter zuständig.
3. Wann darf der Vermieter in die Wohnung? Muss er Termine zur Besichtigung mit dem Mieter absprechen?
Wenn ein konkreter und berechtigter Grund vorliegt, müssen Mieter ihren Vermieter in die Wohnung lassen. Die Besichtigung der Wohnung durch Kaufinteressenten oder Nachmietern gehört dazu. Allerdings kann der Vermieter nicht einfach jederzeit die Wohnung betreten.
Der Vermieter muss dem Mieter unter Nennung des Grundes eine Wohnungsbesichtigung rechtzeitig ankündigen. Dabei können 24 Stunden genügen, wenn der Mieter z.B. nicht berufstätig ist oder dringende Handwerkerarbeiten anstehen. Die Regel sind jedoch drei oder vier Tage und bei Kauf- oder Mietinteressenten 14 Tage, wobei es auch hier auf den Einzelfall ankommt. Möchte der Vermieter andere Personen mitbringen (Handwerker, Sachverständige etc.), so sind diese Personen in der Anmeldung zu nennen.
4. Wie wichtig ist ein Übergabeprotokoll und was sollte alles aufgeführt werden?
Auf jeden Fall sollten die Übergebeprotokolle schriftlich geführt und vom Mieter und Vermieter unterschrieben werden. Es gibt wenige Dokumente in einem Mietverhältnis, die so wichtig sind.
Inhaltlich sollten neben dem Namen der Mieter, dem Datum der Besichtigung und Angaben zur Wohnung auch die Mängel aufgelistet werden. Diese sollten raumweise detailliert aufgelistet werden. Auch Bemerkungen können in dem Protokoll aufgeführt werden – wenn der Vermieter beispielsweise eine Ausbesserung verspricht. Sinnvoll ist auch, die Mängel im Beisein beider Parteien zu fotografieren.
Zusätzlich aufzuführen sind Zählerstende der Strom-, Gas-, und Wasseruhren, die Anzahl der übergebenen Schlüssel und der Zeitraum der letzten Renovierung.
5. Gibt es neben dem Übergabeprotokoll noch andere Beweise?
In manchen Fällen verzichten Vermieter auf die Erstellung eines gemeinsamen Übergabeprotokolls. Trifft das zu, sollten sich Mieter trotzdem absichern und ein eigenes Protokoll mit allen Mängeln aufführen. Dafür kann es ratsam sein, die schriftliche Aufzeichnung durch Fotos und Zeugen abzusichern. Sie stellen also eine Ergänzung zu dem schriftlichen Nachweis dar. Als Zeuge eignen sich alle Personen, die die Mängel gesehen haben und im Streitfall bezeugen können. Es ist ratsam, dem Vermieter eine Kopie dieser Unterlagen nach Erstellung zukommen zu lassen.
6. Was ist, wenn ein Schaden erst ein paar Tage nach der Wohnungsübergabe bemerkt wird?
Wenn die Parteien eine gemeinsame Wohnungsübergabe durchgeführt und den Zustand der Räume in einem gemeinsam unterzeichneten Begehungsprotokoll dokumentiert haben, wird es unter Umständen kompliziert. Denn dann muss der Mieter beweisen, dass der im Protokoll nicht aufgeführter Mangel bereits im Zeitpunkt der Übergabe der Räume vorhanden war. Bei Mängeln, die durch Abnutzung oder andere Umstände entstehen, die einen längeren Zeitraum erfordern, kann der neue Mieter dies als Beweis anführen. Ansonsten ist er auf die Kulanz des Vermieters angewiesen.
7. Oft helfen Freunde und Familie beim Umzug. Haften diese für Schäden an den Möbeln?
Bei Umzugshelfern aus dem Freundes- oder Familienkreis handelt es sich um ein sogenanntes Gefälligkeitsverhältnis. Wenn Umzugshelfer ohne Bezahlung beim Umzug ihrer Freunde oder Bekannten mit anpacken, ist normalerweise von einer solchen Gefälligkeit auszugehen. Denn hier kann nicht erwartet werden, dass der Umzugshelfer ein Haftungsrisiko eingeht Anders ist das allerdings, wenn ausdrücklich vereinbart wird, dass der Umzugshelfer auch bei leichter Fahrlässigkeit für angerichtete Schäden aufkommt. Dies sollte am besten in schriftlicher Form geschehen. Hier stellt sich allerdings zumindest bei Verwandten und Freunden die Frage, ob eine solche Vereinbarung abgeschlossen werden sollte.
8. Wie sieht es mit Schäden aus, die durch eine professionelle Umzugsfirma verursacht werden?
Wenn Sie sich von einem Transportservice helfen lassen, sind Sie besser abgesichert. Doch auch die Haftung des Umzugsunternehmens hat Grenzen. Diese greift bei Schäden an Möbeln und anderen Gegenständen gemäß der gesetzlichen Regelung. Die Haftung ist auf 620 Euro je Kubikmeter Laderaum festlegt. Firmen sind nicht gezwungen, Schäden an Pflanzen, Tieren oder Wertgegenständen zu übernehmen. Zu Wertgegenständen gehören Edelmetalle, Schmuck und Bargeld. Selbst Elektrogeräte können in die Kategorie Wertgegenstände fallen. Aus diesem Grund kann es ratsam sein, wertvolle Gegenstände persönlich zu transportieren, eine zusätzliche Transportversicherung abzuschließen oder eine Umzugsversicherung abzuschließen, die alle Schäden abdeckt.
9. Was müssen beide Parteien beachten, wenn der Mieter die Wohnung untervermieten möchte?
Von Untervermietung spricht man, wenn der Mieter die gesamte Wohnung oder einzelne Räume davon einem Dritten (dem Untermieter) gegen Entgelt zum selbstständigen Gebrauch überlässt.
Grundsätzlich ist der Mieter zu einer Untervermietung berechtigt, allerdings muss der Vermieter zustimmen. Davon nicht betroffen ist allerdings der Zuzug eines Ehegatten oder Lebenspartners des Mieters. Das gilt auch für Hausangestellte, pflegebedürftige Verwandte oder Pflegekräfte.
Ganz frei ist der Vermieter bei der Entscheidung über Zustimmung oder Ablehnung allerdings nicht: Wenn es um Wohnraum geht, kann der Mieter das Vermieter-Einverständnis verlangen, wenn er selbst ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung hat. Wichtig ist dabei, dass dieses Interesse erst nach Vertragsabschluss entstanden sein muss. Ein solcher Grund könnten wirtschaftliche Verhältnisse sein.
Gleichzeitig gibt es auch unzumutbare Untervermietungen, die nicht zugelassen werden müssen. Diese kann in der Person des potenziellen Untermieters liegen, aber auch eine Überbelegung der Wohnung stellt das Gesetz ausdrücklich als ein Fall der Unzumutbarkeit dar.
Haben Sie noch einen letzten Tipp für Mieter und Vermieter?
Kommunizieren Sie miteinander und halten Sie möglichst alles schriftlich fest – so sichern Sie sich im Zweifelsfall ab.
